Интернет-конференции

Конференция на тему: «1-ый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»: итоги работы за 1-е полугодие 2004г. и перспективы развития Дата проведения: 22.07.2004 Время проведения конференции: 11:00 - 12:30 MSK Участники(эксперты):
Паи фонда недвижимости – это доступный и прозрачный инструмент для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Управляющая компания «Свиньин и партнеры» первая в России выпустила на рынок ценную бумагу, позволяющую инвестору стать совладельцем действующего бизнес-центра и получать стабильный и прогнозируемый доход. Первый, и пока единственный в стране фонд коммерческой недвижимости подведет итоги работы за 1-ое полугодие 2004 года. Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» представит присутствующим финансовые результаты, отчитается в проделанной работе, и расскажет о планах на 2-ое полугодие. Узнать больше про «1-ый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»
[05.08.04 10:46] Петр Меркурьев [Cbonds.ru] Уважаемые господа! Разрешите объявить конференцию открытой.
[23.07.04 14:45] Петр Меркурьев [Cbonds.ru] Господа! Дополнительные вопросу Г-ну Свиньину, Вы можете отправить на элек. адрес company@svinin.ru с указанием обратного e-mail.
[22.07.04 12:33] Петр Меркурьев [Cbonds.ru] Уважаемые господа! Время нашей конференции истекло. Спасибо всем участникам за интересную дискуссию и оперативные ответы. Ждем Вас снова на наших конференциях!
21. [22.07.04 12:06] Полякова Лада Как ведется учет имущества по договорам предоплаты? Ответы: [22.07.04 12:33] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Денежные средства, перечисленные по договорам предоплаты учитываются в составе кредиторской задолженности.
20. [22.07.04 12:05] Полякова Лада Котировка паев базируется на данных справки СЧА или на оценочных показателях, которые были специально разработаны для корректного отражения деятельности фонда? Ответы: [22.07.04 12:22] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Как уже было сказано, расчет вторичной котировки паев должен базироваться на показателе стоимости имущества фонда, так как именно этот показатель, на наш взгляд, корректно отражает деятельность фонда.
19. [22.07.04 12:03] Полякова Лада Каким образом отражается во внутреннем учете фонда, а именно в перечне имущества фонда, реконструкция? В результате реконструкции происходит расходование денежных средств фонда на приобретение расходных материалов. В перечень имущества расходные материалы не входят. Реконструируемый объект не изменяет своей стоимости до момента его переоценки. Получается, что по данным перечня имущества активов в фонде может оказаться существенно меньше, нежели по справке о стоимости активов фонда. Что делать с таким противоречием? Осуществляется ли предоплата при реконструкции и если да, то каким образом урегулируется такая предоплата со специализированным депозитарием? Ответы: [22.07.04 12:39] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Мы не совсем согласны с постановкой вопроса, он требует уточнения. Однако, реконструкция входит в состав (Доходные вложения в материальные ценности) и предоплата на реконструкцию здания осуществляется с согласия специализированного депозитария.
18. [22.07.04 12:01] Полякова Лада Каким образом реализован механизм регистрации обращения на бирже паев:  Кто является номинальным держателем;  Каким образом фиксируется реестр пайщиков – ежедневно номинальный держатель сообщает сведения о пайщиках или в определенный период по запросу, либо сведения о владельцах паев клиринговая организация сообщает в реестр аналогично торгам по акциям ОАО «Газпром»;  Возможно ли номинальное держание паев у номинального держателя; Ответы: [22.07.04 12:44] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Этот вопрос носит технологический характер. Было бы логично переадресовать его нашим маркет-мейкерам, например, ООО "Балтийская финансовая компания". Именно они смогут подробно рассказать Вам обо всех технологических этапах прохождения сделки.
17. [22.07.04 11:59] Коробихина Лариса Облагается ли НДС выручка от реализации имущества и выручка от аренды. Кто осуществляет платеж по налогу и на каком основании. Ответы: [22.07.04 12:25] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Выскажу позицию нашей УК. Мы выставляем счета с НДС. И по арендной плате, и при реализации имущества. Второй вопрос пока не имеет у нас практки, т.е. мы в первый раз отправили декларацию ГНС по НДС от имени фонда (документ составлен за подписью УК, как ДУ фондом). При этом мы не указали никакого ИНН вообще. Свой ИНН ставить не стали, а другого, как знаете, нет. Причем мы сделали это 19.07.04 в первый раз. Предвидим нелегкие разговоры с ГНС, но считеам, что у нас есть аргументы в защиту своей позиции. Расчет же НДС сделан с учетом зачета нашего уплаченного ранее НДС.
16. [22.07.04 11:59] Сергей В продолжение вопроса о количестве пайщиков. Кто именно является пайщиками фонда в настоящий момент? Физики? Страховые компании? Корпоративные инвесторы? На кого вы делаете ставку при привлечении новый пайщиков? Ответы: [22.07.04 12:12] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Среди наших клиентов есть несколько страховых компаний, например, ЗАО "СО "Пргресс-Нева", физические и юридические лица. Мы считаем, что наш инвестор - это консервативно настроенный инвестор, не ставящий во главу угла спекуляцию и быстрое увеличение капитала. Если говорить об институциональных инвесторах, то это, безусловно, страховщики, пенсионные фонды. Если говорить о частных лицах, то наши клиенты нацеленны на консервативные инвестиции, а не на спекуляции.
15. [22.07.04 11:56] Ольга Гольдман [СК "Строймонтаж"] В одном из Ваших ответов прозвучало, что ЗПИФН практически не отличается от любого другого хозяйствующего субъекта, посредством которого возможно вести строительство. В чем же тогда экономический смысл создания ЗПИФа недвижимости. Тот же вопрос можно адресовать и в части управления недвижимостью (бизнес-центры, торговые комплексы), т.к. ни для кого не секрет, что используя оффшоры и упрощенную систему бухучета можно добиться практически нулевого налогообложения (кроме, наверное налога на имущество). В добавок к этому - ведь я как собственник объекта недвижимости перестаю являться оным с момента внесения такого объекта в имущество, составляющее ЗПИФН; т.е. фактически лишаюсь текущей прибыли от управления недвижимостью. Ответы: [22.07.04 12:11] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Нет. отличается. Причем в худшую сторону. Развернуто ответить мог вне этой конференции. Экономический смысл же создания ЗПФН заключается в том, что он В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ УДОБЕН, ИНТЕРЕСЕН И ВЫГОДЕН ПАЙЩИКАМ - ПОРТФЕЛЬНЫМ ИНВЕСТОРАМ ЖЕЛАЮЩИМ ПОЛУЧАТЬ ДОХОД ОТ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, СОХРАНЯТЬ СТОИМОСТЬ СВОЕГО КАПИТАЛА ПУТЕМ РАЗМЕЩЕНИЯ ЕГО НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Именно пайщикам, а не строителям и девелоперам. На остальные пункты Вашего, Ольга, вопроса я тоже готов ответить, но думаю правильно будет вынести их за рамки конференции.
14. [22.07.04 11:47] Сергей Михайлушкин Как рассчитывается стоимость паев Вашего фонда, торгуемых на ММВБ? Ответы: [22.07.04 12:06] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Мы пришли к выводу, что расчет стоимости паев Фонда должен базироваться на показатели Стоимости имущества Фонда. Вот пример расчета вторичных котировок: Стоимость имущества Фонда на 31.03.04 г. + Прибыль Фонда за 100 дней деятельности = 110 270 тыс. + 5 600 тыс. = 115 870 тыс. 115 870 тыс. /700 = 165 500 руб. Котировки вторичного рынка: ПРОДАЖА – (165 500+0,25%)165 900 руб. ПОКУПКА – (165 500-0,25%)165 100 руб.
13. [22.07.04 11:41] Ивашковский Когда фонд прекратит свое существование (по договору ДУ)? Что при этом будет с имуществом фонда? Что получит при этом пайщик? Ответы: [22.07.04 11:45] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Никогда! Шутка. Фонд будет работать до декабря 2010 года. За несколько месяцев до этой даты пайщики и УК должны будут решить - продлевать ли деятельность фонда, и насколько. Максимальный срок 15 лет. При прекращении фонда его имущество продается на открытом рынке, а вырученные деньги (за вычетом текущих расходов) выплачиваются пайщикам.
12. [22.07.04 11:39] Кирилл Читал, что Вы собираетесь открыть два новых фонда: акционерный и закрытый, причем оба недвижимости. Почему именно фонды недвижимости представляют для Вас интерес? Ответы: [22.07.04 11:55] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Да. Собираемся. А специализация на фондах недвижимости это наша стратегия. Осознанный выбор так сказать. Мы считаем, что инвесторам сегодня не предлагаются инвестиционные инструменты ориентированные на консервативные долгосрочные вложения. Недвижимость же воспринимается как понятный и надежный актив. Риски по нему тоже существуют, но и они понятны. Это многим нравиться. Не нравиться то, что порог вхождения в недвижимость очень велик. Вот мы и пытаемся занять свою нишу в специализированном, но очень перспективном сегменте.
11. [22.07.04 11:27] Елена Перельман Буквально на днях появилась новость о том, что МНС написало Письмо "О порядке налогообложения паевых инвестиционных фондов", в котором говорится о том, что пайщикам придется заплатить налог на имущество, а ПИФу – НДС. Насколько обоснованным Вы считаете текст этого Письма? Ответы: [22.07.04 12:04] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] - МНС в своем письме считает, что пайщики владеют имуществом фонда , но с нашей очки зрения пайщики владеют именной ценной бумагой, удостоверяющей долю в праве собственности (статья 14 закона об ИФ) и, соответственно, налогообложение пайщика должно происходить по алгоритму предусмотренному для операций с ценными бумагами. - ПИФ не является организацией, а является имущественным комплексом без образования юридического лица и предусматривать для него налогообложение как для организации, неверно. - Закон освобождает пайщика от обязательств возникших в результате деятельности фонда. Поэтому неправильно перекладывать обязательства (в том числе и налоги) возникшие в результате деятельности фонда на пайщиков. - Имущество, составляющее ПИФ не является основным средством и не имеет остаточной стоимости . - По НДС мне пока сложно комментировать это письмо, так как я не очень понял ответ данный МНС. Наша же позиция такова. Если счета от имени фонда выставляются с НДС, то и оплачиваются счета Фонда с НДС. Если счета выставляются без НДС, то и оплачиваются без него.
10. [22.07.04 11:25] Константин Удовенко Не могли бы Вы перечислить, какие изменения внесены в правила доверительного управления и насколько они улучшают (если улучшают) положение пайщиков? Ответы: [22.07.04 12:01] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] На мой взгляд, постановка вопроса слегка некорректна. Что значит улучшение положения пайщика? Они же не наказание отбывают. Мы занимаемся тем, что зарабатываем для пайщиков деньги. Можем заработать больше или меньше. Лучше больше. Все изменения в правила, в том числе уменьшение взнаграждения управляющей компании с 8% до 1,5%, ежеквартальная выплата доходов по паю, возможность номинального держания - так или иначе направлены на это.
9. [22.07.04 11:20] Сергей Михайлушкин Как формировалась стоимость здания бизнес-центра при внесении в фонд? Ответы: [22.07.04 11:40] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] В нашем случае фонд приобрел здание по балансовой стоимости, уже после того, как фонд был сформирован. Затем была произведена рыночная переоценка здания.
8. [22.07.04 11:18] Галина Виноградова В случаях биржевого обращения паев с использованием института номинального держания осуществляется ли государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимое имущество по каждой сделке купли-продажи паев? Ответы: [22.07.04 11:38] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Нет, в данном случае государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимое имущество не производится.
7. [22.07.04 11:17] Зырянова Анна Считаете ли Вы , что все вопросы. связанные с деятельностью ЗПИФ недвижимости урегулированы (в первую очередь налоговые) ? Как компания решает вопрос финансирования строительства объектов недвижимости (используются инвестиционные договора?). Ответы: [22.07.04 11:25] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Конечно нет. Налоговые аспекты деятельности ЗПФН находятся на начальном этапе осмысления, как налоговыми органами, так и субъектами рынка. Нет ни практики, ни судебных решений. Есть только рамочные законы которые очень уж неконкретны для данного случая. Нет. Инвестиционные договора не применяются. Для проведени реконструкций и ремонтов мы привлекам строителей по договорам на соответствующие работы, а для текущего ремонта - озадачиваем нашего пропети менеджера (МК ПСБ).
6. [22.07.04 11:16] LM Кто и каким образом определяет сумму доходов периодески выплачивающихся инвестору? Может ли быть ситуация что доход выплачен не будет, все-таки инвестиции в недвижимость окупаются далеко не сразу. Ответы: [22.07.04 11:41] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Определяет сумму УК. Это если формально. А по жизни это делает либо крупный пайщик если таковой имеется, либо УК пытается оценивать ситуацию на рынке, ситуацию с ликвидными активами фонда, наличие новых интересных вложений требующих денег, настроения среди пайщиков и т.д. Держит нос по ветру.
5. [22.07.04 11:11] Анастасия Планируется ли посредством агентов выход Вашего фонда в регионы? Если да, то в какие? Ответы: [22.07.04 11:35] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Приход в любой регион мы связываем напрямую с возможностью появления в этом регионе клиентов, т.е. пайщиков. Если, например, в Новосибирске появится существенное число пайщиков, то мы обязательно откроем там представительство Управляющей компании "Свиньин и Партнеры". Если говорить о выходе в регионы в смысле начала там операций с недвижимостью, то нет. В ближайшее время мы не планируем операций вне пределов Санкт-Петербурга.
4. [22.07.04 11:05] 007 насколько выгоднее строить через ПИФ, чем обычными способами? имеет ли смысл строительным компаниям организовывать собственные или "дружественные" пифы? Ответы: [22.07.04 11:16] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Тонкий вопрос. Мне кажется, что строить через зпфн не выгоднее чем через обычное юридическое дицо. Говоря по другому плюсы не очевидны (не работает льгота по налогу на прибыль), а проблеммы очевидны - государственные и контролирующие строительство инстанции не знают как работать с ЗПФН и с их Управляющими Компаниями. Это неминуемо создаст сложности для процесса строительства.
[22.07.04 10:59] Петр Меркурьев [Cbonds.ru] Уважаемые господа! Разрешите объявить конференцию открытой.
3. [22.07.04 10:35] Иван Добрый день? Как мне как пайщику учесть инвестиционный пай ЗПИФа недвижимости? С одной стороны - это ценная бумага (фин. фложение), с другой - эта ценная бумага удостоверяет долю в праве собственности на имущество, составляющее ЗПИФ. По ПБУ 6/01 вроде как в составе основных средств учитывать надо, причем пропорционально стоимости доли. Насколько мне известно, в бух.учете существует запрет на т.н. double booking, т.е. нельзя один и тот же актив учесть дважды. Если учтем как ОС, пайщик заплатит налог на имущество. УМНС по Москве так и считает (письмо от 5 июля 2004). Спасибо. Ответы: [22.07.04 11:09] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Наша позиция однозначна: пай это именная ценная бумага. (ст. 14 закона об ИФ). Соответственно учет ее долженвестись пайщиками исключительно как ценной бумаги. Для обычных юридических лиц это 58 счет.
2. [22.07.04 10:24] Шалаев Александр Участвуют ли Ваши пайщики непосредственно в каких-либо проектах (например, являются заказчиками, арендаторами объектов недвижимости)? Спасибо! Ответы: [22.07.04 11:12] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] В первом фонде недвижимости таких отношений нет ни с кем из пайщиков. Но мы ведем переговоры с рядом клиентов о регистрации для них ЗПФН, где они являясь единственными пайщиками смогут выступать и как контрагаенты фонда.
1. [22.07.04 10:18] Шалаев Александр Добрый день! С какими проблемами вы столкнулись при выходе на ММВБ? Как их решили? Ответы: [22.07.04 11:18] Владимир Владимирович Свиньин [Управляющая компания "Свиньин и Партнеры", Генеральный директор] Доброе утро. Строго говоря проблемм не было. Шел обычный технологический процесс.