| Конференция на тему: Комплексное использование механизмов ЗПИФ недвижимости и ДУ в проектном финансировании. Преимущества для инвесторов.
Дата проведения: 14.12.2006 Время проведения конференции: 11:00-12:30 Участники(эксперты): - Светлана Ануфриева УК Атлас Капитал, Генеральный директор - Андрей Ворфоломеев УК Атлас Капитал, Заместитель генерального директора - Сергей Тюрин УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами - Григорий Хохлов УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора |
|
| Управляющие компании, предлагающие услуги на рынке проектного финансирования, имеют в своем распоряжении два инструмента: закрытые ПИФы недвижимости и Индивидуальное доверительное управление. Отличия по структурным характеристикам позволяют применять эти инструменты при работе с проектами разной направленности. УК «Атлас Капитал» предоставляет выбор инвестору, как с точки зрения повышения эффективности, так и диверсификации вложенных средств, тем самым получает дополнительные источники финансирования и возможность повысить результативность каждого отдельного проекта. Именно преимуществам для частных инвесторов комплексного использования Управляющей компанией механизмов ЗПИФ недвижимости и ДУ будет посвящена данная конференция. Специалисты УК «Атлас Капитал» готовы ответить на все интересующие вопросы. УК "Атлас Капитал" является компанией, специализирующейся в финансировании инвестиционных проектов рынка недвижимости и прямом финансировании бизнес-проектов. В настоящее время в числе предложений компании: Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости («АТЛАС-Первый», «Уфимский») , а также Индивидуальное доверительное управление. Продукты УК «Атлас Капитал» ориентированы на частных и институциональных инвесторов (минимальная сумма инвестирования от 500 тыс. рублей). |
|
|
[14.12.06 12:40]
Елена Перельман [Investfunds.ru]
Уважаемые господа! Время нашей конференции истекло. Спасибо всем участникам за интересную дискуссию и оперативные ответы. Ждем Вас снова на наших конференциях! PS. Большая просьба к экспертам: ответить на неотвеченные вопросы. Спасибо. |
|
|
40. [14.12.06 12:38]
Игорь
Можно ли купить ваши паи или ДУ из другой страны? Ответы: [14.12.06 13:16] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] От лица компании хочу поблагодарить всех участников конференции за несомненно интересные и порою острые вопросы. [14.12.06 13:01] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Игорь, в рамказ действующего законодательства клиентами управляющих компаний могут являться и нерезиденты. Все технические условия, связанные с приобретением и реализацией паев ЗПИФН, а также заключения и расторжения договоров ДУ подробно описаны на нашем сайте. |
|
|
39. [14.12.06 12:30]
Наталия
Чем на ваш взгляд вызван рост числа ЗПИФ недвижимости в этом году? Ответы: [14.12.06 12:37] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Закрытый ПИФ недвижимости - это удобный инструмент для инвестора с точки зрения 'спокойной' доходности, а также полезный механизм для непосредственных участников рынка недвижимости (девелоперов, застройщиков и др.). |
|
|
38. [14.12.06 12:29]
Сергей
От каких факторов зависит доходность ЗПИФн и ДУ? Ответы: [14.12.06 12:51] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Прежде всего от категории ЗПИФН и выбранного сегмента рынка. Как правило, рентное направление (что ЗПИФН, что ДУ) демонстрирует доходность 13-17%, реже до 20% годовых. В виду понятного механизма получения арендных платежей характеризуется высокой прогнозируемостью результата и возможностью выплаты промежуточной доходности. Показатели девелоперского направления потенциально заметно выше и непосредственно зависят от финансируемого проекта и его принадлежности к тому или иному сегменту рынка. Если, к примеру, в период строительства уровень цен в секторе жилой недвижимости заметно рос, то этот факт, несомненно, отразится и на показателе доходности, как было в этом году. |
|
|
37. [14.12.06 12:27]
Пайщик
Скажите все-таки,за счет чего надежнее ЗПИФ недвижимости по сравнению с другими ПИФами и по сравнению с прямыми инвестицимя в недвижимость? Ответы: [14.12.06 12:56] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Имея в свободном распоряжении тысяч 500 +- рублей, вряд ли самому можно угадать с достойным проектом. Не говоря уже о разумной диверсификации данной суммы. Отсюда и плюсы ЗПИФа, который имеет значительный объем средств и находится под профессиональным управлением УК. Таким образом, ЗПИФ аккумулирует средства в десятки раз большие, чем у среднего частного инвестора, имеет преимущества по всем показателям: анализ рисков, диверсификация, себестоимость операций, техническое осуществление контроля и др. |
|
|
36. [14.12.06 12:25]
Наталья
В случае с ДУ я могу знать куда пойдут мои деньги? И может ли ДУ гарантировать доходность. Ответы: [14.12.06 12:49] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] ДУ – более мобильный инструмент в части выбора относительно коротких, разнонаправленных инвестиционных проектов. Отсюда очевидно, что при заключении договора ДУ не всегда заранее известны все возможные проекты, финансируемые в течение срока действия договора. Поэтому, предлагаемые нами варианты ДУ (с ними можно ознакомиться на нашем сайте www.atlas-capital.ru)составлены исключительно с учетом целевой эффективности и рисковой составляющей отбираемых нами проектов. А по поводу доходности...Управляющая компания не может ее гарантировать. Однако наше направление (реальный сектор) позволяет ориентироваться на оценочную эффективность финансируемых проектов. |
|
|
35. [14.12.06 12:23]
Иван
Из чего выплачивается промежуточная доходность в ЗПИФн. Почему именно 16%, а не 10,20? Откуда берется цифра 16%? Ответы: [14.12.06 12:29] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Все просто, Иван. Любая промежуточная доходность всегда выплачивается исходя из предполагаемого роста стоимости пая. Данный фонд преимущественно ориентирован на рентную доходность. Отсюда и расчет. |
|
|
34. [14.12.06 12:22]
Сергей
В чем отличие применения инвестиционных денег, заведенных через механизм ЗПИФ и ДУ? Ответы: [14.12.06 12:33] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Учитывая технические отличия механизмов друг от друга, формируется и разница в выборе финансируемых проектов. Как правило, в рамках ЗПИФа финансируется проект целиком, от проектно-сметной документации до сдачи его в эксплуатацию. С этой целью и паевой фонд формируется на определенное количество лет и имеет необходимый объем инвестиционного капитала. Результативность фонда и соответственно доходность по паям определяются не ранее, чем по завершении срока, на который он рассчитан. Этим объясняется и «закрытость» фонда. Таким образом, средства, инвестированные через ЗПИФ, направляются в один или несколько заранее отобранных инвестиционных проектов и привязаны к конкретному сроку их осуществления. ДУ в данном случае менее структурированный и более свободный в принятии инвестиционных решений инструмент. |
|
|
33. [14.12.06 12:22]
Анастасия
Какая минимальная сумма инвестирования в Ваши фонды? Ответы: [14.12.06 12:28] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] 500 000 рублей |
|
|
32. [14.12.06 12:21]
Михаил
Вы предполагаете вторичное обращение, значит ли это, что скажем через полгода я смогу выйти без потерь и с доходность? Ответы: [14.12.06 12:37] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Вторичное обращение предполагает, что Вы сможете ВЫЙТИ из закрытого фонда. Что касается доходности, то она будет определяться котировками паев на момент Вашего выхода. В любом случае, Вы должны понимать, механизм вторичного обращения по определению не подразумевает выход с "полной" доходностью. |
|
|
31. [14.12.06 12:17]
Ковалёв Геннадий
Рынок недвижимости возьмет и откатится назад, причем может это сделать довольно сильно. Как вы будете действовать в этой ситуации? Ответы: [14.12.06 13:06] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Геннадий, достаточно сложно прогнозировать поведение любой инвестиционной компании в ситуации , когда активы , в которые она разместилась, падают. Тем не менее , не надо забывать , что при расчете проекта для ЗПИФн (его оценочной эффективности) закладываются очень осторожные, если сказать пессимистичные цифры. Эти рассчеты помогают достаточно легко самортизировать даже неглубокое падение рынка. Ну а что касается масштабного кризиса (напр., 98год) , то тогда, необходимо действовать по ситуации:менять правила, переориентироваться в рентный фонд, например, и ждать какое-то время , когда рынок восстановится. В любом случае, актив в виде недвижимости даже при сильном кризисе не обесценнивается полностью. |
|
|
30. [14.12.06 12:16]
Сеннов Руслан
Доверительное управление обычно ассоциируется с операциями на фондовом рынке. А у вас же на рынке недвижимости, какое ДУ? Ответы: [14.12.06 12:25] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Концепция ДУ на рынке недвижимости та же самая - более гибкие рамки по операциям с активами, чем у ЗПИФ, позволяют значительно расширить круг этих операций. Имеется в виду, что в рамках ИДУ компания сможет предложить клиенту шире "поиграть" с соотношением риск\доходность. |
|
|
29. [14.12.06 12:15]
Петр
Поясните пожалуйста, каким образом вы собираетесь использовать механизмы Индивидуального ДУ в проектном финансировании? Ответы: [14.12.06 12:19] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Формально механизм ДУ сводится к покупке и препродаже ценных бумаг эмитентов, контролирующих недвижимость или бизнес, которые, в свою очередь, выступают в роли активов в сделках по ДУ. |
|
|
28. [14.12.06 12:02]
Никольский Виктор
Где можно взять более подробную инфу по вашим ПИФам? Ответы: [14.12.06 12:04] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] На сайте нашей компании www.atlas-capital.ru, а также непосредственно у нас (у нас будет подробнее) |
|
|
27. [14.12.06 12:01]
Наталья
Есть ли возможность купить паи фонда сейчас? Как это можно сделать? Ответы: [14.12.06 12:09] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Наталья, возможность конечно же есть. Вся контактная информация о порядке приобретения паев присутствует на нашем сайте www.atlas-capital.ru Ждем Вашего звонка (495)-739-06-07. |
|
|
26. [14.12.06 11:56]
Елена
Почему такой большой разброс по начальной сумме по разным ЗПИФам у разных компаний - есть от 10 000, а у вас от 500 000, есть и более 1 млн. рублей. С чем это связано? Ответы: [14.12.06 12:10] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Елена, величина входного порога определяется каждой управляющей компанией, в зависимости от ее ориентированности на те или иные группы клиентов. Ну а стоимомость пая 10 000 руб предполагает наличие в компании большого штата и значительно увеличивает себестоимость привлеченных средств. Не все компании считают оправданными такие затраты. |
|
|
25. [14.12.06 11:54]
Галина
Кем и каким образом оценивается при передаче в фонд проектно-сметная документация? Ответы: [14.12.06 11:58] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] Это делает пофессиональный оценщик, включенный в состав инфраструктуры фонда при регистрации правил доверительного управления. |
|
|
24. [14.12.06 11:53]
Анатолий
Кто сейчас является пайщиком сформированного фонда? Ответы: [14.12.06 12:02] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Анатолий, если быть точным, ориентировочно закрытие фонда "Атлас-Первый" будет на следующей неделе. Пайщиками фонда являются физические и юридические лица, негосударственные пенсионные фонды и финансовые комапнии. Более конкретную информацию о пайщиках раскрыть не можем. В качестве PR указывать крупных и известных пайщиков без их согласия некрасиво. |
|
|
23. [14.12.06 11:47]
Анатолий
Я имею в виду, за счет чего фонды будут приносить прибыль? Это только переоценка или же буду еще какие-то денежные потоки в фонд? Ответы: [14.12.06 11:53] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Анатолий, доход фонда "Атлас-Первый" будет формироваться за счет арендных платежей. Рост стоимости пая фиксируется при его погашении и образуется от роста рыночной стоимости реализуемого имущества фонда. |
|
|
22. [14.12.06 11:37]
Виктория
Планируете ли инвестировать в зарубежную недвижимость? Ответы: [14.12.06 11:38] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] Пока нет. |
|
|
21. [14.12.06 11:29]
Гордеев Алексей
Предполагаемая вами доходность 16% годовых. Смысл нести деньги вам, а не в банк. На 500.000 руб дадут до 13,5 %! Ответы: [14.12.06 11:42] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Алексей, есть большие сомнения на счет ставок банковских депозитов в районе 13,5% годовых. Мне представляется, что озвученная ставка завышена. И прошу учитывать момент, связанный с системой страхования вкладов банками, и сумма там значительно ниже обозначенной вами (500 000 руб.)Доходность наших же фондов начиается от 16% годовых с ежеквартальной выплатой. Прошу вас оценить риски и принять верное решение [14.12.06 11:33] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Алексей, Вы забываете о том, что 16% годовых это переодически выплачиваемая промежуточная доходность. Основная же доходность приходится на рост стоимости пая при его погашении. |
|
|
20. [14.12.06 11:28]
Никольский Виктор
Как вы относитесь к законодательным инициативам относительно института квалифицированных инвесторов? Ответы: [14.12.06 11:58] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Введение данного определения мы безусловно поддерживаем, поскольку на Западе оно широко применимо. Однако Вы же понимаете, что все будет зависить от того, как это будет реализовано в России. |
|
|
19. [14.12.06 11:27]
Наталья
Вы создаете розничные фондоы или же целенаправлено ищете инвесторов со совими проектками, предлагая временные налоговые выгоды от инвестирования в ПИФ? Ответы: [14.12.06 11:35] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] В первую очередь мы создаем рыночные фонды для организации финансирования проектов наших клиентов. Инвесторы со своими проектами так же находят понимание в нашей компании, но мы им предлагаем не временные налоговые выгоды, а более развернутую услугу по оптимизации управления имуществом. |
|
|
18. [14.12.06 11:26]
Алексей
И всеже, собираетесь ли ВЫ платить НДС? Если да,то как? Ответы: [14.12.06 11:43] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Алексей, мы действуем и будем действовать исключительно в рамках законодательства. Комментарии [14.12.06 12:13] Алексей Тоесть НДС вы платить не будете? |
|
|
17. [14.12.06 11:26]
Иванов Виталий
Меня интересуют вопросы выхода из фондов. Планируется вторичное обращение? Есть ли промежуточный доход? Когда кончание сроков работы фондов? Ответы: [14.12.06 11:29] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] Вторичное обращение паев конечно же планируется, паи будут выведены на ММВБ. Поэтому выход из фондов может быть осуществлен как путем погашения паев при завершении их работы (2 года), так и путем продажи паев на вторичном рынке. Для ЗПИФН "АТЛАС-Первый" есть промежуточный доход, выплачиваемый ежеквартально. |
|
|
16. [14.12.06 11:24]
Анатолий
Каким образом будут формироваться потоки фондов? Ответы: [14.12.06 11:32] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Анатолий, будьте так добры, конкретизируйте Ваш вопрос. Он не совсем понятен. |
|
|
15. [14.12.06 11:23]
Наталья
Фонды формируются свиоми силами или же есть заказчик? Ответы: [14.12.06 11:29] Светлана Ануфриева [УК Атлас Капитал, Генеральный директор] Если я правильно поняла Ваш вопрос, он сводится к тому, "карманный фонд или нет". Отвечу так, фонд не карманный. Он формируется с рынка. |
|
|
14. [14.12.06 11:13]
Михаил
Развивая тему налога на имущество... Сергей, насколько я понимаю - ничего сложного тут нет. По идее, акции в принципе не облагаются налогом на имущество (поправьте, если я не прав), а оценочная стоимость фактического имущества - известна. Ну и опять-таки, если исходить из того, что платить надо за всё, то тут, на мой взгляд, всё ещё элементарнее - оценкой налоговой базы просто служит стоимость пая... Меня, как пайщика, больше интересует вопрос - кто и за чей счёт платит этот налог и платит ли в принципе. Ответы: [14.12.06 11:20] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Михаил, на сегодняшний день в соответствии с законодательством, пайшики ЗПИФН НЕ платят налог на имущество. Этот вопрос интересует многих в том числе и налоговые органы, которые, уверен скоро займутся этим вопросом. |
|
|
13. [14.12.06 11:07]
Виктор
Не будем говорить о глупостях "обманут/не обманут", хочется знать другое - как вы сами оцениваете рискованность своих операций? Какие риски и на каких этапах инвестирования выделяете? Считаете ли соотношение риск/доходность? Ответы: [14.12.06 11:23] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Как Вы можетезаметить по предполагаемой нами доходности,мы занимаемся наименее рисковыми проектами вэтом рынке (недвижимости), в рамках ЗПИФн.Что касается рисков на разных этапах инвестирования, то для этого существует аналитический отдел, оптимизирующий эти параметры. В целом же, мы считаем направления недвижимости и прямого финансирования производства максимально управляемыми с точки зрения рисков. |
|
|
12. [14.12.06 11:05]
Валентин
Есть ли уже в Вашем упарвлении ЗПИФ недвижимости? Какие их объемы? Во что инвесторуют? Как были сформированы? Ответы: [14.12.06 11:11] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] В настоящее время наша компания зарегистрировала два фонда недвижимости - "Атлас-Первый" (50 000 000 руб., инвестирует в объект промышленной недвижимости) и "Уфимский" (45 000 000 руб., инвестирует в строительство жилой недвижимости). Формирование первого из них завершится на следующей неделе. Завершение формирования фонда "Уфимский" ожидается в конце января 2007 года. |
|
|
11. [14.12.06 11:05]
Наталья
В какие проекты Вы инвесториуете средства? Ответы: [14.12.06 11:17] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] В настоящее время мы ведем работу со следующими проектами: - Промышленное здание в г. Новомосковск; - Строительство жилья в Уфимском районе; - Строительство коммерческой недвижимости в Красной Поляне. Более полная информация, в том числе о наших предпочтениях - на нашем сайте. |
|
|
[14.12.06 11:00]
Елена Перельман [Investfunds.ru]
Уважаемые господа! Разрешите объявить конференцию открытой. |
|
|
10. [12.12.06 16:13]
Абитова Мунира Равиловна
Согласно ст.174.1 НК на УК возлагаются обязанности налогоплательщика по уплате НДС по операциям, связанным с доверительным управлением имущества ЗПИФ. Т.е. УК будет представлять налоговую декларацию по НДС, в которой сумма налога показывается одной общей цифрой (вместе с налогом, возникшим от других операций и самой УК, и других ЗПИФов). На основании какого документа ЗПИФ будет возмещать УК начисленную к уплате сумму НДС? Как будет проверять налоговая инспекция достоверность исчисления НДС? Ответы: [14.12.06 13:57] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Изначально, абсолютно достоверного ответа на этот вопрос, на сегодняшний день, не существует в силу несостыковок в законодательствах. И это общеизвестно. Этот вопрос в нынешнем виде, а именно повисший в воздухе без ответа, нервирует всех участников рынка- и клиентов и компании. Это печально, но это так. Остается надеяться на скорейшее разрешение этого казуса. А Васе и Пете спасибо за дискуссию. Комментарии [14.12.06 12:52] Петя А почему уважаемые специалисты "Атлас-Капитала" не высказали свою точку зрения на этот вопрос? Их интернет-конференция стала больше похожей на форум, но увы, без "спецов" УК "Атлас-Капитала". Они отвечают только на те вопросы, на которые все и так знают ответы. [13.12.06 12:20] Вася В дополнение: налоговая не считает ни как. Он сама не знает как применять данную статью. Все ее комментарии сводятся к тому, чтобы обложить налогом все и вся. [13.12.06 12:18] Вася Статья 174.1 НК РФ возлагает обязанности налогоплательщика на доверительного управляющего. В целях налогового законодательства понятия "доверительный управляющий" не тождественно понятию "управляющая компания", данный вывод можно сделать на основании системного толкования части второй НК (в частности глав 23 и 25). Кроме этого, часть первая НК не предполагает наличия такого субъекта налоговых правоотношений, как "лицо, на которое возложены обязанности налогоплательщика". Далее, не определено из каких средств платится НДС, если из средств, составляющих пиф- то тогда нарушается статья 148 НК, так как плательщиком НДС не являются физические лица. Если из средств УК, т о почему? Это не ее операции, почему она должна платить из своих средств? Кроме всего, как списывать НДС из денежных средств составляющих фонд? Насколько я помню в балансе имущества фонда нет строки- «уплата налогов». Любая попытка применить действующее налоговое законодательство в отношении ПИФа изначально провальна, всвязи с тем, что ПИФ не является лицом, тоесть участником правоотношений, ни гражданских, ни налоговых. [13.12.06 11:16] Для Василия Василий, если бы все было так просто и налоговая считала так же как и вы!...Пожалуйста, аргументируйте свою позицию! [12.12.06 17:47] Вася Полный бред. Законодательно обязанность платить НДС не установлена. Не установлен также порядок оплаты НДС. Все что вы написали- лишь плод Вашего воображения. Законодательно это НЕ закрепленою |
|
|
9. [12.12.06 13:59]
Алиса
Скажите пожалуйста, платят ли ЗПИФы сейчас налог на добавленную стоимость? Я слышала что данный вопрос сейчас решен весьма нечетко. Если платят, то из каких средств? Неужели из части моих денег находящихся в ЗПИФе? Ответы: [14.12.06 11:45] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] Алиса, не совсем так. НДС платите не Вы. НДС будет платиться с операций с имуществом фонда, например если здание принадлежащее фонду сдается в аренду, то возникнет входящий НДС, кроме того, при оплате затрат на эксплуатацию этого здания возникнет исходящий НДС, в какой-то части они "схлопнутся". Это так же как все происходит на обычном предприятии. Вы же как пайщик получите прибыль, которая будет заработана за счет аренды. [14.12.06 11:02] Сергей Тюрин [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента по работе с клиентами] Вопрос уплаты НДС действительно недостаточно четко проработан, но де-факто многие УК приняли решение платить НДС по операциям с имуществом ЗПИФН. Естественно это уменьшает доходность для пайщиков, но этот факт нужно изначально учитывать при анализе и структурировании проекта, для которого создается фонд. Кроме того, если говорить о рентном фонде, то арендаторам может быть и невыгодно, если фонд не будет плательщиком НДС. Комментарии [14.12.06 11:08] Алиса Тоесть из моих денег платят НДС? Я физическое лицо- я не обязана его платить.... |
|
|
8. [09.12.06 23:51]
Иван
На сколько мне известно УК может списать деньги с р\с фонда только после перерегистрации объекта не движимости на ЗПИФ, как в таком случае решается вопрос при проведении сделок с продавцами которые в большинстве своем требуют предоплаты перед тем как начнется процесс передачи собственности? Как решаются такие вопросы в нашей реальности? Ответы: [14.12.06 11:05] Григорий Хохлов [УК Атлас Капитал, Заместитель Генерального директора ] Бесусловно, проблемы, связанные с этим вопросом существуют, но существуют также и решения. В рамках конференции, к сожалению сложно ответить на этот вопрос. Готовы проконсультировать по этому Вас по телефону. |
|
|
7. [06.12.06 18:31]
Евгений
Какие сейчас существуют РЕАЛЬНЫЕ механизмы защиты инвестора ЗПИФ? Ситуация с оценкой таких экзотических активов, как отдельные объекты недвижимости или венчурные проекты крайне непрозрачна. Ситуация когда активы будут проданы из фонда по заниженной цене “независимого оценщика” компаниям близким к УК, вполне реальна. Механизмы контроля спецдепа, а тем более, аудита не предусматривают контроля над истинной ценой объекта, кроме того настоящая оценка объекта очень длительный и дорогостоящий процесс. Таким образом, где гарантии того, что актив ПИФа будет продан по максимально возможной цене? Ведь можно смело показать клиентам 15—20% годовых (как это делали некоторые фонды недвижимости при росте рынка на 100%), а остальные сливки слить…? Хотелось бы услышать дельный ответ, без общих фраз с точным описанием схемы, при которой у инвестора не было бы опасений (ну случай, когда инвестором является владелец УК мы опустим). Комментарии [07.12.06 14:02] Сергей Тюрин [УК "Атлас Капитал"] Евгений, ответить на вопрос «Обманут ли меня, если захотят?» (а ваш вопрос фактически к этому сводится), можно только так: да, если захотят - обманут! Причем это может произойти везде – в любом месте и в любое время. Приведенный Вами пример «хорош» тем, что абсолютно универсален: банк может взять деньги и прекратить свою деятельность, неожиданно; брокер может взять деньги и «слить» в свою пользу (или в пользу кого-либо), а Вам показать мизер, и т.д. Точное описание схемы, при которой у инвестора не было бы опасений – это САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ управление собственным бизнесом. Что же касается ДОВЕРИТЕЛЬНОГО управления денежными средствами, то существуют механизмы контроля, которые официально утверждены Правилами и, как ни странно, работают. Да и к тому же, это только на словах легко всех вовлечь в «заговор». А попробуйте на практике: свой оценщик, аудитор свой, спецдепу и регистратору «ни до чего нет дела» …, еще «близкая» компания нужна для реализации по заниженной цене и т.п.. А пример ЗПИФН, показавших 15-20% доходности, при 100% росте рынка, так это могут быть рентные, либо еще работающие (не прекращенные) ЗПИФН, которые дали лишь промежуточную доходность…? Имеется в виду, что проект еще в «процессе», и основной рост стоимости пая придется как раз на момент реализации. |
|
|
6. [05.12.06 14:22]
Татьяна
Какие преимущества дает ЗПФН для организации - собственника недвижимости? и как быть, если она не желает терять контроль над объектами, передаваемыми в ПИФ? Ответы: [14.12.06 11:27] Андрей Ворфоломеев [УК Атлас Капитал, Руководитель департамента развития бизнеса ] Галина, в правилах нельзя сделать оговорку по согласованию с пайщиками сделок с имуществом, поскольку такая поправка противоречит самой идее доверительного управления. Контроль пайщика за имуществом передаваемым в рентный фонд с целью эксплуатации осуществляется иными методами. С другой стороны, не совсем понятно зачем управляющей компании может понадобиться продать внесенный пайщиком для эксплуатации объект без его согласия – ведь она тем самым ставит крест на своем бизнесе. А делать управляющую компанию – однодневку слишком хлопотно и дорого. Да и владелец недвижимости тоже не будет работать с кем попало. Комментарии [13.12.06 10:48] Галина Андрей, насколько я знаю, в законодательстве не прописана обязанность для УК согласовывать с пайщиками сделки с имуществом, принадлежащим фонду. Но в целях сохранения контроля конкретного пайщика над имуществом, передаваемым им в фонд, такая оговорка необходима. Как Вы считаете, закрепление такой обязанности в Правилах не будет противоречить нормам законодательства? [07.12.06 13:08] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Галина,ЗПИФН не является плательщиком налога на имущество, поскольку представляет собой имущественный комплекс без образования юридического лица. Что касается пайщиков, инвестиционные паи представляет собой ценные бумаги, которые, как известно, налогом на имущество не облагаются. Однако существует мнение налоговых органов, что пайщики должны платить налог на имущество фонда, приходящееся на их паи. При этом, самостоятельно определить базу по этому налогу пайщики не могут, так как ЗПИФН может включать не только объекты недвижимости, но и иные активы, например ценные бумаги, и соотношение разных типов активов может меняться со временем. Поэтому пайщикам выполнить пожелание налоговых органов по уплате налога на имущество по паям ЗПИФН выполнить очень сложно. О случаях предъявления претензий пайщикам ЗПИФН по причине неуплаты данного налога нам ничего не известно. Думаю что такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не будут внесены соответствующие изменения в законодательство и не будет создан механизм для исчисления налога на имущество для пайщиков ЗПИФН. [07.12.06 07:58] Галина Андрей, выскажите свою позицию по необходимости в данном случае уплаты налога на имущество организаций. Были ли прецеденты претензий со стороны налоговых органов в случае неуплаты этого налога владельцами паев ЗПИФН? [07.12.06 00:24] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Для собственников недвижимости ЗПИФН может быть интересен следующими возможностями: - улучшение баланса; - возможность привлечения финансовых ресурсов для реконструкции объекта или иных целей путем продажи части паев или кредитования под залог паев; - снижение нагрузки по управлению непрофильными активами; - оптимизация налогообложения (отсрочка по налогу на прибыль, возможность реинвестировать прибыль до налогообложения); - возможность финансировать производство в структуре рентного фонда; - возможность избавиться от объекта путем продажи паев (что сделать гораздо проще и быстрее чем продажу самого объекта). В том случае если собственник объекта не желает терять над ним контроль, то для такого клиента создается целевой фонд, размер которого равен стоимости вносимого в него объекта (или объектов). Собственник после внесения недвижимости в ЗПИФН становится единственным 100% пайщиком. Кроме того, с таким клиентом сразу же может быть заключен договор на эксплуатацию данного объекта. Поэтому де-факто контроль над объектом останется у клиентов, а де-юре он станет владельцем ценных бумаг на сумму, равную стоимости внесенных в такой фонд объектов. |
|
|
5. [05.12.06 10:39]
Екатерина
Объясните, как организована работа ЗПИФН Комментарии [05.12.06 11:46] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Вообще это довольно объемная тема. ЗПИФы недвижимости подразделяются на рентные, девелоперские, земельные и т.д. и у каждого из них своя специфика работы. Постараюсь коротко объяснить работу девелоперского фонда: - Управляющая компания регистрирует ЗПИФН и осуществляет его «наполнение» активами (как денежными средствами, так и объектами недвижимости, правами и т.д.); - Заключается договор со строительной компанией (инвестиционный или долевого участия); - В соответствии с утвержденным графиком и с учетом фактически выполняемых работ осуществляется финансирование строительства объекта; - После завершения строительства и сдачи объекта государственной комиссии объект реализуется, и в фонд поступают денежные средства; - По окончании срока действия фонда денежные средства направляются на погашение паев; - Пайщики уплачивают налог на прибыль, полученную при погашении паев. В зависимости от типа фонда этот порядок может довольно сильно варьироваться, например, на средства фонда объект не возводится, а приобретается, после чего начинает эксплуатироваться – рентный фонд и т.п. К сожалению, подробно ответить на Ваш вопрос в рамках Интернет-общения не представляется возможным. |
|
|
4. [05.12.06 10:38]
Екатерина
Здравствуйте, объясните пожалуйста, как именно защищены интересы инвесотрово в ЗПИФН и ДУ? Комментарии [05.12.06 14:21] Сергей Тюрин [УК "Атлас Капитал"] Добрый день! Интересы инвесторов в ЗПИФ (как, впрочем, в любом ПИФ) защищены с помощью целой системы контроля за: - соответствием структуры и состава активов ЗПИФН, заявленным в Правилах и установленным законодательством; - процессом финансирования, финансовыми потоками; - правильностью юридического оформления сделок, совершаемых в процессе работы ЗПИФН; - реализацией имущества Фонда по его прекращении и погашении паев. Контроль за сделками, а также учет и хранение паев осуществляется Спецдепозитарием и Реестродержателем Фонда. Текущий контроль – независимыми компаниями Оценщиком и Аудитором. Индивидуальное ДУ, как механизм, являясь не столь жестко «зарегламентированным», позволяет управляющему более гибко и оперативно действовать в интересах клиента. «Рамками» в данном случае для управляющего является Инвестиционная декларация, оговоренная и подписанная с клиентом. |
|
|
3. [05.12.06 06:50]
Елена
Какие преимущества ЗПФН для строительных компаний? Комментарии [07.12.06 18:58] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Галина, в соответствии с п.9.3 , в состав активов могут быть включены имущественные права по обязательствам из договоров, на основании которых осуществляется строительство объектов недвижимости. Это означает, что если в собственности ЗПИФН имеется земельный участок, то фонд может быть заказчиком строительства, т.е. стороной в инвестконтракте. [07.12.06 14:54] Галина Андрей, данные активы предусмотрены п. 9.3 вышеназванного положения [07.12.06 13:11] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Галина, добрый день! Уточните, пожалуйста, вопрос и откуда данная информация. В соответствии с действующим законодательством (Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов 05-83/пз-н п.9.2) в составе активов ЗПИФН такие права не предусмотрены. [07.12.06 07:23] Галина Андрей, здравствуйте. С марта этого года в активы ЗПФН могут входить права заказчика по договору стройподряда. Какие преимущества такой схемы для застройщика и инвестора? [07.12.06 00:21] Андрей Ворфоломеев [УК "Атлас Капитал"] Со строительной компанией (застройщиком) заключается договор долевого участия или договор инвестирования. Кроме того, с ней может быть заключен договор о выкупе объектов из фонда для того чтобы гарантировать их ликвидность. [05.12.06 14:30] Елена А каким образом оформляются отношения строительной компании и ЗПФН? [05.12.06 11:46] Григорий Хохлов [УК "Атлас Капитал"] Для строительных компаний ЗПИФН представляет собой источник финансирования строительных проектов, позволяющий избежать ежемесячных выплат процентов (в отличие от банковского кредита), не требующий обязательного залогового обеспечения (поскольку объект строительства является собственностью ЗПИФН) и, наконец, предоставляющий возможность реализовать построенный объект целиком, после сдачи государственной комиссии по максимальной цене (и не начинать продажи на этапе строительства). В этом смысле ЗПИФН работает как обычный инвестор, с той лишь разницей, что на самом деле за ним стоят несколько инвесторов (ЗПИФН – коллективные инвестиции). Кроме того, ЗПИФН являясь имущественным комплексом без образования юридического лица, не облагается налогом на прибыль. Поэтому строительные компании имеют возможность организовать с помощью ЗПИФН процесс строительства по очередям, реинвестируя средства, вырученные от реализации предыдущей очереди, в последующие без уплаты налога на прибыль. |
|
|
2. [04.12.06 09:53]
Наталья
На каких инвесторов ориентированы Ваши продукты? Это частные инвесторы или, скорее, проектное финансирование одним лицом или небольшой группой лиц? Комментарии [04.12.06 17:31] Сергей Тюрин, Руководитель департамента по работе [УК "Атлас Капитал"] Специфика рынка недвижимости и проектного финансирования («лотовость» инвестиций и привязка к определенным срокам осуществления проектов) объясняет ориентированность в пользу довольно крупных инвесторов, нацеленных на срок инвестирования от двух и более лет. Мы работаем, как с частными, так и с юридическими лицами, имеющими в распоряжении сумму от 500 тыс. руб. |
|
|
1. [01.12.06 20:56]
Черняков А.Б.
[Асон-Аудит]
Выскажитесь на следующую тему: Предприятие вносит в ЗПИФ деньги. На Эти деньги приобретается здание. Пай - продается физическому лицу, нерезиденту (из страны с избежанием). Кто заплатит налог на имущество и на прибыль? Комментарии [04.12.06 17:35] Андрей Ворфоломеев,Рук-ль депаратмента развития би [УК "Атлас Капитал"] Здравствуйте! Задавайте, пожалуйста вопросы точнее. Дело в том, что взаимоотношения Управляющей компании и пайщиков юридических и физических лиц (в том числе нерезидентов), и Управляющей компании и владельцев инвестиционного проекта не имеют ничего общего. Приобрести паи ЗПИФа может любое физическое лицо, в том числе нерезидент, независимо от того, с каким проектом работает данный фонд. Управляющая компания, являясь налоговым агентом, берет на себя всю процедуру исчисления и уплаты подоходного налога. В Вашем вопросе, т.к. пайщиком является физическое лицо - нерезидент, Управляющая компания по завершении работы фонда, удержит подоходный налог в размере 30%. |
